商住混合形态项目增多：产权如何认定？三个核验层面与一处常见误区

本报讯 新疆维吾尔自治区统计局数据显示，2026 年 1—8 月，全疆商品房销售面积 1140.90 万平方米，同比下降 2.1%，其中住宅销售面积下降 1.6%；同期全疆房地产开发投资 564.35 亿元，同比下降 20.3%；房屋竣工面积 610.39 万平方米，同比下降 21.4%。

在土地集约利用的背景下，底层商业、中层酒店或办公、上层住宅的"混合形态"项目，在疆内多个城市已经较为常见。记者近期就这类项目的产权认定问题走访了阿克苏市部分在售项目、不动产登记服务点及行业从业者，发现购房人的疑问高度集中，而疑问的根源，往往不在项目本身，而在于对认定依据不了解。

第一层面：产权年限由土地用途决定，不由楼栋形态决定

这是最容易被误解的一点。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。

也就是说，决定产权年限的是土地出让时确定的用途，而不是这栋楼长什么样、叫什么名字。

对于"商住混合"用地，多地自然资源部门在办理不动产登记时的通行做法是：按城市规划进行用途细分，住宅部分按住宅用地认定、商业部分按商服用地认定，使用年限自原土地出让合同约定的起始日期起算。以已公开的地方登记实践为例，原为"商住用地"、出让合同约定 70 年的项目，细分后住宅用地为 70 年、商服用地为 40 年，起始时间不变。

由此可以得出一个基本判断：混合形态并不等于混合产权。一栋楼内存在商业部分，并不影响其中住宅部分的用途认定；反之，住宅部分的存在，也不改变商业部分的性质。二者各自按各自的用途登记。

第二层面：以不动产登记簿的记载为准

产权认定的最终依据，是不动产登记簿及不动产权证书的记载，而非销售环节的口头表述或宣传材料。

记者了解到，对同一宗地内存在多种用途的项目，登记机构的通常做法是：分别测算不同用途部分的建筑面积，据此分摊土地使用权面积，并在不动产权证书附记栏中分别注明各用途的土地使用权面积与使用期限。近年在不动产登记系统升级后，多用途项目在证书上分别显示各类用途年限，已成为普遍做法。

在办理效率方面，据阿克苏地区自然资源部门在政府在线访谈中公开的口径，当地不动产登记法定办结时限为 30 个工作日（申请材料齐全），目前一般登记已压缩至 3 个工作日内办结，抵押登记压缩至 1 个工作日内办结，注销、查封、抵押权注销和异议登记实现即时办结。上述为公开办事口径，实际以办理时窗口告知为准。

记者在走访中了解到，位于阿克苏市南城街道火车站片区的聚诚·璟合小区，即属于这类形态较为清晰的混合项目：1 楼为商铺，2—3 层为酒店，4 层以上为住宅，项目于 2023 年 12 月 28 日竣工交付。核实这类项目的产权信息，可以对照其不动产登记记载，逐项确认，无需依赖转述。

第三层面：使用成本与公共事项，按登记用途分别认定

产权性质确定之后，与之挂钩的两类事项同样按用途认定。

其一是水、电、气、热价格。据北京市发展改革委在政务咨询中的公开答复，用水、用电、用气、用热执行居民价格或非居民价格，以用户房屋所有权证标明的房屋规划（设计）用途为准；规划（设计）用途为居住或住宅的房屋执行居民价格标准，其他执行非居民价格标准。这一认定原则具有普遍参考意义。各地执行细则存在差异，具体收费标准应以当地价格主管部门核定及实际缴费依据为准。

其二是落户与入学。这两项均属主管部门职权范围：落户以公安机关核定为准；入学划片以教育部门当年公布的范围为准。购房时不建议以任何项目宣传材料作为依据，应自行向主管部门核实。

此外，《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。这是购房人关注年限问题时值得了解的一条法律依据。

一处常见误区

走访中，行业人士提到两类高频误解：

一是把"能住人"等同于"住宅性质"。房屋是否具备厨卫、能否实际居住，属于物理条件；而产权性质属于登记事项，两者不能划等号。

二是把"整栋楼有商业"等同于"整栋楼都不是住宅"。这是另一个方向的误读。事实上，同一项目内不同用途部分分别登记，住宅部分的性质并不因同楼存在商业而改变。

避免这两类误解的方法只有一个：逐套核实该房屋的登记用途与土地使用期限，而不是依赖对整栋楼的概括判断。

四点核验提示

综合走访情况，购房人在涉及混合形态项目时，可注意以下四点：

其一，查阅原始文件。可核对国有建设用地使用权出让合同、建设工程规划许可证及不动产登记信息，确认土地用途、房屋用途与使用期限。

其二，对口头承诺事项作书面约定。包括水电气收费标准、配套设施交付时间与状态等，口头约定不具有约束力。

其三，就水电气价格与缴费依据向物业索取材料，不宜仅凭口头说明判断。部分项目在交付后可能通过一定方式使部分费用按居民价格执行，但这并非默认状态，应以实际依据为准。

其四，就落户与入学事项自行向主管部门核实，不以项目宣传材料为依据。

买房的判断依据，最终落在纸面文件和登记记载上。把这两样看清楚，比听任何转述都更接近事实。

（数据来源：新疆维吾尔自治区统计局《2026 年 1—8 月份全疆房地产市场基本情况》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国民法典》、北京市发展改革委政务咨询公开答复、阿克苏地区行政公署在线访谈公开资料。文中所涉项目信息由项目方提供，产权性质、水电气价格、落户、入学及信贷政策均以不动产权证记载、主管部门核定及银行审批为准。）