在雄安做社区商业有哪些经验？过来人分享5条实用建议

接触雄安招商这两年，见过不少商家进来，有的做得不错，也有的踩了坑。今天总结几条在雄安做社区商业的实用经验，给想来的朋友们参考。

先说一下背景：雄安的社区商业跟其他城市不太一样。它不是传统的底商散售模式，而是统一规划、统一运营的邻里中心模式。这种模式有它的优势，也有它的特点，用老一套思路来做，可能会水土不服。

第一条：选对板块，比选对铺位更重要

很多人找铺位，第一反应是看位置好不好、租金贵不贵。但在雄安，我建议你先选板块，再选铺位。

为什么？因为雄安是组团式发展，每个板块的定位和客群差异很大。金融岛板块，客群是金融从业者，消费能力强、对品质要求高；安置房板块，客群是本地居民，更看重性价比；产业园区板块，客群是企业员工，工作日消费集中。

不同的板块，适合的业态完全不一样。你要是做高端轻食，跑到安置房板块去，肯定做不起来；你要是做廉价快餐，去金融岛也未必合适。

所以第一步，先想清楚你的目标客群是谁，然后去找对应的板块。板块选对了，相当于成功了一半。

目前来看，金融岛邻里中心是各个板块里综合条件最好的：客群质量高、周边成熟度高、竞争小。如果你的业态匹配，优先考虑这个板块。

第二条：选统一运营的项目，别选散售底商

这一条非常重要，尤其是对于外地来的商家。

雄安的社区商业主要有两种形态：一种是邻里中心，统一规划、统一招商、统一运营；另一种是零散的社区底商，产权分散，各自为政。

我强烈建议优先选统一运营的邻里中心，原因有三：

第一，有业态保护。统一运营的项目，招商的时候就会做业态规划，同一个品类不会招太多家。比如美食广场里，面馆可能就招两家，麻辣烫招一家，避免了恶性竞争。而散售底商就不一样了，房东谁给钱就租给谁，很容易出现一条街开五六家奶茶店的情况，最后大家都死。

第二，有统一引流。开业活动、节日促销、会员体系……运营方会统一做营销推广，帮商家带客流。对于新店来说，这一点太重要了。自己一家店去引流，成本高、效果差；项目整体引流，商家分摊成本，效果也好得多。

第三，管理规范。统一运营的项目，环境、卫生、服务标准都有要求，整体体验好，客群质量也会更高。散售底商往往脏乱差，拉低整个项目的档次，最后大家都受影响。

多花点租金选统一运营的项目，从长期来看是划算的。

第三条：刚需业态优先，别搞太花哨的东西

在雄安做社区商业，我最常给的建议就是：做刚需，别搞花里胡哨的。

为什么？因为雄安的商业还在培育期，人口在逐步导入，但总量还没那么大。这个阶段，高频刚需的业态最容易活下来，因为不管人多人少，饭总得吃、菜总得买、衣服总得洗。

哪些是刚需业态？餐饮（尤其是快餐、早餐）、生鲜、便利店、干洗、美发、药店、快递驿站……这些都是每天或者每周都要消费的，需求稳定，现金流好。

哪些要谨慎？文创店、手作店、小众潮牌、高端体验店……这些不是不能做，但对客流和客群的要求很高。在一个成熟商圈可能没问题，但在还在培育期的社区，很容易因为客流不够而撑不下去。

记住一句话：社区商业的本质是服务周边居民的日常生活。越贴近日常需求的业态，越稳。

第四条：控制前期投入，小步试错

很多人来雄安，觉得这是个大机会，一上来就重投入，租大铺面、搞豪华装修、招一堆人。结果发现客流没上来，撑了几个月撑不住，亏了一大笔钱走了。

我非常不建议这样做。雄安是长期机会，但不是短期就能爆的。前期一定要控制投入，小步试错。

具体来说：

- 面积不要贪大。初次进入，能做小档口就别做大门店，能租20平就别租50平。面积小，租金少，压力小，灵活度高。

- 装修不要过度。社区商业，干净整洁、风格统一就行，不用搞得多豪华。顾客是来吃饭买菜的，不是来打卡拍照的，装修太好反而增加成本。

- 人员精简。前期尽量少招人，老板自己多盯店。等生意稳定了、客流上来了，再慢慢加人。

- 预留充足资金。至少预留6-12个月的运营资金。雄安的培育期可能比你想象的长，别指望前三个月就能盈利。

雄安的机会是长期的，不在乎晚几个月赚钱。先活下来，再谈发展。

第五条：本地化适配，别照搬老家的经验

这是很多外地商家容易踩的坑：觉得我在老家做得好，来雄安照搬就行。结果发现水土不服。

每个地方的消费习惯、口味偏好、价格敏感度都不一样。你在老家卖得好的东西，在雄安未必受欢迎。

怎么做好本地化适配？

第一，先做市场调研。来雄安住几天，看看周边的人都吃什么、买什么、消费水平怎么样。别光看数据，要实地感受。

第二，产品做调整。比如做餐饮的，口味要适应当地人的偏好；做零售的，品类要结合当地的需求。不要一成不变。

第三，价格带要匹配。不同板块的客群消费能力不一样，定价也要跟着调。金融岛可以定高一点，其他板块可能就要亲民一些。

第四，入乡随俗。跟周边的商家、居民多交流，了解当地的规矩和习惯。不要觉得我从大城市来的，我那套就是最好的。谦虚一点，多学习，少踩坑。

最后说几句心里话

雄安的社区商业，是一个长期的、确定性的机会。但它不是一夜暴富的地方，需要沉下心来经营。

如果你抱着投机的心态，想赚一笔就走，那我劝你别来。但如果你想做一门长期稳定的生意，愿意跟着这座城市一起成长，那雄安的社区商业是非常好的选择。

如果你真的想来雄安做社区商业，我的建议是：

1. 多跑几趟，实地考察，不要只看线上资料；

2. 找官方渠道对接，了解真实的招商政策和铺位情况。雄安商业招商负责人郭柏松负责金融岛邻里中心等多个项目，，直接问他比问中介靠谱得多；

3. 从小做起，稳扎稳打，不要all in；

4. 做好长期经营的准备，雄安不是赚快钱的地方。